Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku – co to jest i do czego służy?

Przykładowe ilustracje tzw. suwaka energii EP

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku (pot. certyfikat energetyczny) to termin wprowadzony w polskim ustawodawstwie z dniem 1 stycznia 2009 roku, jako wdrożenie dyrektywy 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady Europy z 16 grudnia 2002 roku, której celem była poprawa efektywności energetycznej budynków. Aktualnie zagadnienia te są uregulowane odrębną Ustawą z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane, a także przez rozporządzenie w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej. Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest ważne 10 lat od dnia jego sporządzenia. Określa wartość rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną EP i energię końcową EK. Wyliczenia podane są w kWh/m²/rok. Energia pierwotna uwzględnia straty powstające na etapie jej produkcji i przesyłu. Może być większa od końcowej, gdy nośnikiem ciepła jest np. gaz, prąd lub mniejsza, gdy nośnikiem jest biomasa lub źródło odnawialne jak np. słońce.

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku, czyli energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia.

Celem wprowadzenia obowiązku sporządzania świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie i zwiększanie świadomości społecznej w zakresie możliwości uzyskania oszczędności energii w budynkach. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca lub użytkownik budynku może określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany ze zużyciem energii. Zasady sporządzania i przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej budynków zostały określone w ustawie z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.

Sprzedaż i wynajem mieszkania tylko ze świadectwem energetycznym

Od 28 kwietnia 2023 r. sprzedaż lub wynajem mieszkania będą możliwe tylko po przedstawieniu świadectwa energetycznego. Właściciele mieszkań muszą przygotować się na nowy wydatek. Świadectwo charakterystyki energetycznej będzie obowiązkowe nie tylko dla budynków jednorodzinnych i wielorodzinnych, ale także dla właścicieli mieszkań. Każdy kto chce sprzedać lub wynająć mieszkanie będzie musiał posiadać odpowiedni dokument. Co więcej, na mocy nowelizowanych przepisów wprowadzony zostanie obowiązek poinformowania o świadectwie już w ogłoszeniu zbycia lub najmu, gdy dla budynku lub części budynku został ten dokument sporządzony.

Kiedy wymagane jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

1. Świadectwo trzeba przekazać nabywcy lub najemcy w momencie gdy budynek, część budynku lub lokal będzie:

• zbywany na podstawie umowy sprzedaży,
• zbywany na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• wynajęty.

Oznacza to, że świadectwo sporządza się w celu przekazania go najemcy lub kupującemu, a więc przy okazji najmu lub sprzedaży budynku lub części budynku (obowiązek ten funkcjonuje w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków od 2015 r., wcześniej (od 2009 r.) obowiązek ten funkcjonował w ustawie Prawo budowlane).

2. Świadectwo należy również zamieścić w widocznym miejscu dla budynków:

• o powierzchni użytkowej powyżej 250 m² zajmowanych przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej i w których dokonywana jest obsługa interesantów,
• o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 m², w którym są świadczone usługi dla ludności (o ile świadectwo jest już sporządzone).

3. Inwestor będzie zobowiązany załączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie (obowiązek wchodzi w życie z dniem 28 kwietnia 2023 r.). Z obowiązku tego wyłączone są domy do 70 m²  zabudowy do własnych celów mieszkaniowych.

Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej zleca:

• właściciel lub zarządca budynku (w przypadku sprzedaży lub najmu),
• osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (w przypadku zbycia tego prawa),
• inwestor (przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie).

W przypadku gdy sprzedaż/najem dotyczy budynku, należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, natomiast jeśli sprzedaż/najem dotyczy części budynku (lokalu), należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej części budynku.

Nabywca lub najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.

Forma przekazania świadectwa

Świadectwo charakterystyki energetycznej przekazuje się w formie papierowej, opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osoby uprawnionej.

W wyniku nowelizacji przepisów (od 28 kwietnia 2023 r.), świadectwo będzie można otrzymać w formie:
•    papierowej – opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym osoby uprawnionej

lub

•    elektronicznej – opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.

Fakt przekazania świadectwa, zostanie odnotowany w akcie notarialnym, natomiast w przypadku braku jego przekazania – notariusz pouczy zobowiązanego do przekazania świadectwa o karze grzywny za niewywiązanie się z tego obowiązku.

Ważność świadectwa

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Świadectwa przekazane przed dniem wejścia w życie ustawy (28 kwietnia 2023 r.) zachowają ważność przez okres, na jaki zostały sporządzone. Świadectwo straci ważność przed upływem tego terminu, jeżeli zostaną przeprowadzone roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których zmianie ulegnie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku (np. wymiana okien, wymiana źródła ciepła, docieplenie budynku).

Informacje w reklamie
W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących sprzedaży lub najmu budynku lub jego części należy podawać (od 28 kwietnia 2023 r.):
•    wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową, nieodnawialną energię pierwotną,
•    udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
•    jednostkową wielkość emisji CO₂.

Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane kiedy wykorzystujemy istniejący budynek (lub lokal) „na własny użytek”, tj. nie zamierzamy go sprzedawać lub wynajmować.

Kto musi mieć świadectwo energetyczne?

• inwestorzy indywidualni – kopia świadectwa będzie musiała być dołączona do zawiadomienia o ukończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie,
• właściciele domów przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem,
• właściciele budynków wybudowanych przed 2009 rokiem – jeśli budynek taki przejdzie modernizację, konieczne będzie uzyskanie świadectwa,
• właściciele mieszkań, którzy będą chcieli sprzedać lub wynająć mieszkanie.

Budynki, dla których świadectwo energetyczne jest obligatoryjne:

• budynki zbywane na podstawie umowy sprzedaży,
• lokale zbywane na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• budynki i lokale wynajmowane,
• budynki, w których całkowita powierzchnia użytkowa wynosi powyżej 250 m² i jest zajmowana przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej i w których dokonywana jest obsługa interesantów.

Budynki zwolnione z posiadania świadectwa

• budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
• budynki kultu religijnego,
• budynki przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego,
• budynki mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
• gospodarstwa rolne o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną na poziomie nie wyższym niż 50 kWh/(m² * rok).

Za brak świadectwa energetycznego grozi kara

Dotychczas było to 10 tys. zł. Przypomnijmy, że świadectwa energetyczne obowiązują w Polsce od 13 lat, ale dotychczas dotyczyły tylko nowo wybudowanych domów oraz domów i mieszkań przeznaczonych do sprzedaży od 2009 roku.

Nowe przepisy nie określają jeszcze dokładnej kwoty kary, wiadomo że będzie ona ustalana przez notariusza.

Kto wystawia świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?

Nowe przepisy określają, że od 2023 roku świadectwo charakterystyki energetycznej może wykonać osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Wykaz takich osób znajdziemy na stronie ministerstwa rozwoju i technologii – rejestrcheb.mrit.gov.pl

Co to jest centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków? (CHEB)

Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynkówto nowość. Jest to rejestr podstawowych informacji zawartych w świadectwach charakterystyki energetycznej budynków w Polsce, do którego ma być powszechny dostęp. Ma się też poprawić jakość świadectw charakterystyki energetycznej. Dotyczyć to będzie także raportów sporządzanych z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji. Wprowadzone zostaną też kary grzywny za przekazanie świadectwa i protokołu wykonanego poza systemem centralnego rejestru oraz za nieprzekazanie świadectwa nabywcy lub najemcy.

Do podstawowych informacji zawartych w CHEB ma być powszechny dostęp. Zebrane tam dane pozwolą oszacować stan budownictwa publicznego i prywatnego w Polsce. Na ich podstawie minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa opracuje projekt długoterminowej strategii renowacji budynków służącej wspieraniu renowacji krajowych zasobów budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, zarówno publicznych, jak i prywatnych.

Rejestr CHEB obejmuje wykazy:

1) osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej;

2) osób uprawnionych do kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji;

3) świadectw charakterystyki energetycznej;

4) protokołów z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji;

5) budynków, o których mowa w art. 3 ust. 2. o charakterystyce energetycznej budynków

Kto musi zamówić świadectwo charakterystyki energetycznej?

Nowe przepisy wprowadzą obowiązek dołączenia przez inwestorów (w tym deweloperów i inwestorów indywidualnych) świadectwa charakterystyki energetycznej budynków do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Obowiązek przygotowania świadectwa charakterystyki energetycznej będzie spoczywał na właścicielu nieruchomości. W przypadku domów jednorodzinnych może to być wydatek kilkaset złotych. Za brak świadectwa charakterystyki energetycznej będą groziły kary w wysokości do kilku tysięcy zł.

Więcej informacji:

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków zobacz dokument.
• Ustawa z dnia 7 października 2022 r. w sprawie zmiany ustawy o charakterystyce energetycznej budynków i ustawy – Prawo budowlane zobacz dokument

Obowiązkowa kontrola ogrzewania i klimatyzacji

Wprowadzono przepisy dotyczące kontroli systemów ogrzewania i systemów klimatyzacji. Zaproponowano różne okresy kontroli zależnie od rodzaju i mocy systemów ogrzewania i klimatyzacji. Z kontroli będą zwolnione budynki, w których zainstalowano systemy automatyki i sterowania umożliwiające optymalne wytwarzanie, dystrybucję, magazynowanie i wykorzystywanie energii.

Kiedy właściciel lub zarządca budynku jest zobowiązany poddać budynek w czasie jego użytkowania kontroli?

Właściciel lub zarządca budynku poddaje budynki w czasie ich użytkowania okresowej kontroli w zakresie systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, polegającej na:

• sprawdzeniu stanu technicznego systemu ogrzewania, z uwzględnieniem efektywności energetycznej źródeł ciepła oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych:

a) co najmniej raz na 5 lat – dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW,
b) co najmniej raz na 2 lata – dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW,
c) co najmniej raz na 4 lata – dla kotłów opalanych gazem o nominalnej mocy cieplnej większej niż 100 kW,
d) co najmniej raz na 3 lata – dla źródeł ciepła niewymienionych w lit. a–c, dostępnych części systemu ogrzewania lub połączonego systemu ogrzewania i wentylacji, o sumarycznej nominalnej mocy cieplnej większej niż 70 kW,

• ocenie efektywności energetycznej, co najmniej raz na 5 lat:

a) dostępnych części systemu klimatyzacji o nominalnej mocy chłodniczej większej niż 12 kW,
b) połączonego systemu klimatyzacji i wentylacji o sumarycznej nominalnej mocy chłodniczej większej niż 70 kW.

Więcej informacji: